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「沪市指数」5Y LPR首次下调引导抵押贷款利率下降

2021-04-16 03:58:59 股票教程

事件:

11月20日,新贷款市场报价(LPR)迎来全面下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布,贷款市场一年期LPR的报价利率(LPR)为4.15%,五年期LPR为4.80%,均比10月份低5个基点。其中,历时五年的LPR在8月20日亮相后首次迎来向下调整。上述lpr在下一个lpr发布前有效。

评论:

1.5YLPR首次下调,引导房贷利率回落,有利于房地产市场稳定

一方面,在最新的LPR行情中,一年的LPR为4.15%,五年以上的为4.80%,均较10月份下降5个基点,五年的LPR自8月20日出现后首次下跌。一般来说,1年期LPR主要引导企业贷款利率的走势,5年期LPR引导抵押贷款利率的走势。5年期LPR的下降表明,抵押贷款利率的下调也将成为可能,甚至可能打开抵押贷款利率下降的空间,这将有利于首次置业和改善置业的释放。另一方面,10月份全国首套房平均房贷利率为5.52%,同比为+0.01厘。它在6月份触底后连续四个月上涨,但目前的增长率已经放缓。考虑到近期流动性宽松的预期,预计抵押贷款利率将在一个季度达到峰值,然后持平甚至略有下降,这将有利于房地产市场的稳定健康发展。展望2020年,在城市化率上升、流动性宽松的背景下,城市独立周期继续上演,房贷利率可能见顶企稳,略有回落。我们维持2020年全国销售面积持平的判断。

2.加大反周期调整,货币信贷边际宽松,改善行业资本环境或边际改善

最近的货币和信贷政策显示出边际放松的迹象。11月5日上午,MLF(中期贷款融通)小幅下降5bp;11月15日,当日无MLF到期,但央行宣布净投资2000亿元的MLF操作,利率持平于3.25%;11月18日,央行公开市场7天逆回购操作利率下调5bp,四年多来首次下调,呼应月初MLF降息;11月16日,央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行情况报告》,指出“要加强反周期调整,促进社会综合融资成本降低...随着LPR改革效应的逐渐显现,市场利率对贷款利率的传导效率提高,导致企业贷款利率下降”;11月19日,中国人民银行行长易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会。会议指出,“要继续加强反周期调整,加强信贷对实体经济的支持,充分发挥贷款市场报价利率对贷款利率的导向作用,促进实际贷款利率下行”;11月20日,一年期的LPR为4.15%,五年期以上的LPR为4.80%,均较10月下降5个基点。在货币和信贷息差宽松的背景下,房地产行业的资本环境也可能略有改善。

3.经济和金融压力增加,限制受到严格管制。预计政策会更加困难,小松也在意料之中

此外,在我们的政策分析框架中,目前有两个先行指标给出了政策松动的信号:1)“GDP与GDP24M-MA增速差”,19Q3这个指标已经连续6个季度为负,下降幅度扩大到-0.5厘,过去两个季度这个指标为负,伴随着政策放松,类似于2009/2012/2015;2)“国家财政支出和财政收入增速差”,3Q19已扩至+6.1厘,接近2009年(+9.5厘)/2012年(+2.3厘)/2015年(+7.4厘)的风险头寸,也说明有放松的必要。目前,经济和金融压力越来越大,房地产政策没有继续严格的余地。但考虑到政府对住房和无房炒的坚决态度,预计20年后房地产行业政策难度会更大,但可以预计宽松程度会小一些,政策(包括资本)会见底或边际改善,就像最近“一城一策”频频重现,新型城镇化继续推进,资本呈现低改善迹象一样。

4.投资建议:首次下调5YLPR,引导房贷利率回落,维持“推荐”评级

2019年,主流房企销量持续超预期。预计2020年销量保持稳定,领先集中度继续提高,20年后EPS改版概率增加,年底加强估值转换市场;与此同时,近期全球流动性宽松预期继续升温。重新呈现一城一策,地方监管略松,增强了估值修订的灵活性,而行业估值仍处于较低水平:1)主流房企平均PE仅为6.4/5.1倍,NAV折扣20-70%;2)主流房企股息率高达18A4.6%和19E5.8%,远高于10Y国债的3.3%;3)板块的PE在过去12年都在1%,明显低于同期沪深股市的19%。我们维持“推荐”评级并推荐:A)住宅开发:万科A、保利地产(600048)、融创中国、金地(600383)、徐汇控股、中南建设(000961)、阳光城、金科股份(000656)、首开股份(600376) 2)物业管理:AVIC山大(00043),建议关注:保利地产、新大正(002968)、碧桂园服务、永盛;3)商业地产:欢乐城(000031)、新城控股(601155)等。

5.风险预警:房地产调控政策收紧超出预期,行业融资政策收紧超出预期。


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