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「600816股吧」中泰证券-房地产:受疫情影响,行业数据明显下滑,销售持续好转。我看好复工后的底部反弹

2021-04-15 11:09:27 股票行情

[研究报告摘要]

2020年3月16日国家统计局公布2020年1-2月房地产市场运行情况:商品房销售n:销售面积下降近40%,销量下降35.9%。2020年1-2月,全国商品房销售面积8475万平方米,与去年同期相比。-39.9%;销售额达到8203亿,同比增长35.9%。销量下降主要是由于大部分城市在疫情影响下关闭了线下售楼处,部分城市在一段时间内出现了零营业额或低营业额的情况,具有明显的拖累效应。

作为耐用品,商品房的需求只会延迟,不会消失。我们判断疫情对市场的影响只是短期的。随着各地复工率的不断提高,市场明显回暖。我们的高频追踪WIMD数据显示,最近三周,全国40个城市新房和10个城市二手房成交量同比增速持续收窄。预计线下活动完全恢复后,市场成交量将出现可观的增长。此外,自2月份以来,各地出台了与住房相关的支持政策,这也有助于促进交易量的修复。比如降低预售标准,可以有效增加市场供应量。考虑到1-2月是销售淡季,占全年比例较低(8%左右);此外,需求方的放松尚未大规模实施。在当前楼市调控政策趋紧、宽松空间较大的背景下,我们对市场未来的销售仍保持乐观态度。

房企到位资金:销售回报下滑更多,国内贷款回弹力强。2019年1-12月,房地产开发企业到位资金达到20210亿元,同比下降-17.5%。其中,国内贷款4547亿元,同比下降-8.6%;自筹资金6161亿元,同比增长-15.4%;存贷款5603亿元,同比下降-23.9%;个人房贷达到3030亿,同比-12.4%。受疫情影响,房企资金端的所有渠道都受到一定程度的影响。

从渠道来看,存款和预借收益的跌幅最大(-23.9%),而本地贷款的跌幅最小(-8.6%);从修复能力来看,各地的经营活动逐渐走上正轨,短期内可能会实现快速复苏:随着商品房销售的逐步恢复,存款、预付款、个人房贷还款均有所上升;在外部融资方面,由于RRR降息,未来流动性将会宽松;同时,为规避行业系统性风险,融资口难以进一步收紧,边际宽松的概率较大;在一定程度上,一些地区放松对房企预收资金的监管,可以理解为放松融资。

土地市场:成交量萎缩,升水率小幅回升。2020年1-2月,房地产开发企业征地面积1092万平方米,同比增长-29.3%;土地成交价440亿,同比-36.2%。

数据显示,2020年1月和2月,提供土地830和449箱,出售796和552箱,未出售320和390箱。受疫情影响,部分地区自2月以来土地拍卖活动暂停,土地交易数量大幅减少,未售地块数量大幅增加。100个大中城市1月和2月的土地交易费率分别为12.47%和12.88%,较去年12月的9.66%略有上升,一、二、三线城市2月的费率分别为16.6%、10.4%和8.90%。展望市场前景,在土地拍卖市场逐步开放交易、商品房销售逐步恢复、融资保证金宽松的假设下,预计土地市场将继续改善,修复的速度和程度与行业销售和房企资本状况密切相关。

房地产开发投资:疫情导致项目停工,主要数据大幅下降。2020年1-2月,全国房地产开发投资10115亿元,同比-16.3%;建筑面积694241万平方米,同比增长+2.9%;新开工住房面积1.037亿平方米,同比下降-44.9%;竣工住房面积9636万平方米,同比增长-22.9%。

同样受疫情影响,房地产开发、建设和竣工等行业投资指标大幅下降。现阶段,各地陆续复工,售楼处、房产中介陆续开业。但项目现场施工人员需要时间才能完全到位,相关的生产物资、物流、运输也处于调整恢复期。因此,开发投资、建设竣工等指标的恢复可能略慢于市场销售和资本的恢复。

投资建议:2020年1月和2月,受新冠肺炎疫情影响,房地产行业主要数据大幅下滑。但是,随着复工率的进一步提高,行业的一些指标已经显示出复苏的迹象。由于对耐用品的需求,对商品房的需求不会消失,而是会被延迟。在政策和融资宽松的背景下,看好市场销量,率先反弹补仓。从历史上看,投资地产股的长期回报来自业绩的增长。最近受外部疫情蔓延影响,国内市场再次重新调整,板块估值重回历史底部。行业表现好的确定性凸显了目前领先的配置价值。建议关注行业龙头:万科A、保利地产(600048)、融创中国;优质一线:华夏幸福徐汇控股集团(600340)。

风险预警:新冠肺炎疫情蔓延超出预期,行业复工率低于预期。


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