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「江南水务」市场规模的增长速度超过了竞争商业轨道布局的住宅企业

在新建住宅市场的交易规模逐渐接近“天花板”后,大多数住宅企业都在争先恐后地布局商业地产,希望提前占领轨道,以贡献业绩增长。

商业市场的平均增长率超过住宅市场

“商业市场在中国发展了25年多,逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心位于全国各大城市,满足消费者的日常生活和娱乐需求;标准化办公楼也成为企业的首选用地。”RealData分析师潘浩认为,近年来,服务业增加值比重逐年上升,随着越来越多的人进入主要城市群,商业市场将迎来更多需求。

RealData近日发布的《2021年中国“新商办”产业发展研究报告》显示,近10年全国商办市场区域复合增长率超过10%,商办企业数量接近2500万家,增长率接近17%。预计2021年我国房地产销售总规模将达到17.5万亿元,其中住宅14.3万亿元,商业地产2.6万亿元。商业房地产行业2013-2018年复合年增长率为13.1%。受宏观环境影响,预计2019-2022年年均增速将降至7.4%,但仍超过住宅房地产增速。

根据其他相关数据,2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将超过500万平方米,同比增长60%。RealData认为,目前建立的21个自贸区对现代商业、金融、信息技术、医疗卫生四大产业的重视和投入,将促进周边写字楼和物流地产的发展:在优惠政策条件的引导下,信息技术、医疗卫生方面的金融写字楼租户将更倾向于在自贸区周边落地;对商业贸易和跨境电子商务的优惠政策将有利于FTZ周边的物流房地产业。

库存和空置率压力增加

值得注意的是,商业市场的潜在需求是巨大的,而目前的市场供应也不小。受疫情影响,城市很多商业物业已经退役,市场库存高,销售和租赁交易压力大。

以北京为例,据监测,2020年,受疫情影响,北京写字楼市场持续承压。全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比上年提高7.4个百分点。2020年,北京所有甲级写字楼商圈都会出现不同程度的退租,且多为专业服务租户,租房能力较弱,主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的B级办公商务区也在年中经历了大规模的退租,大多是线下教育租户。

但与此同时,以互联网公司为代表的信息技术产业在2020年迅速扩张,新租区域主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务、房地产行业的龙头企业依然保持着稳定的租金扩张频率,大部分转移或扩张到CBD商圈。从甲级写字楼租赁行业结构来看,传统金融行业、信息技术和专业服务在甲级写字楼市场新租赁领域仍占据前三位。

数据显示,2020年,北京写字楼销量将达到97万平方米左右,比上年增长6.4%。但从历史趋势来看,2017年以来去污周期大幅增加,2020年去污周期将达到56.8个月,为过去10年最高。受此影响,北京写字楼的可用存量从2018年开始不断积累和上升,可用库存面积达到430万平方米左右。

品牌房企付出很多钱

相关数据显示,截至2020年底,排名前30位的房地产企业中,约90%布局了购物中心和写字楼,约87%布局了酒店。开发商花大价钱安排商业项目,说明重视现有资产业务。

“虽然住宅利润大,但商业楼宇的发展前景更好,尤其是稀缺地区,商业写字楼比住宅更有升值空间。”北京某上市公司负责人表示,随着商业写字楼市场的成熟,北上广深的商业写字楼租金有了很大的提高。“得益于租金的上涨,开发商现在改变了过去专注于住房和轻工业的想法,更加关注商业业务对公司业绩的改善。”

业内人士指出,虽然开发商已经从住宅转向商业,但事实上,一些房地产企业仍将商业建筑作为住宅出售。但现在一些开发商看得更远,开始持有高品质的商业写字楼,这是住宅转商业发展的核心发展战略。

“最近,上海一些开发商从中介公司收回了办公楼的投资权,转而自己投资。其实管理费也没省多少,但是开发商可以直接收租金,方便公司短时间内还。”上海一家代理银行的高管表示。

在股份制时代,大多数大型住宅企业都成立了商业管理部门来管理其商业物业,以获得稳定的收入,改善多元化的收入结构,但每个企业的侧重点不同。比如华润、万科、新城更注重购物中心。据了解,这是因为一方面,商场物业容易与住宅业务形成联动,从而促进周边房屋的增值,带来更多的销售利润;另一方面,购物中心的商铺既可以出租,也可以部分出售,以便快速提取一部分资金用于下一个项目的开发。

写字楼也是大多数房企的选择之一。目前,房企布局的写字楼大多作为其商业综合体的配套设施,只有少数选择了城市核心区的纯写字楼。除了写字楼,酒店已经成为房地产企业的首选资产类型,如碧桂园、R&F、金茂等。(娱乐)


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